Wohnung oder Haus kaufen: Diese Kaufnebenkosten unterschätzen viele in Österreich

Stand: 23. Juni 2026

Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, zahlt fast nie nur den ausgeschriebenen Kaufpreis. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühr, eventuell Maklerprovision, Notar- oder Anwaltskosten, Treuhand, Beglaubigung, bei Finanzierung die Pfandrechtseintragung und weitere Kreditkosten. Genau diese Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich entscheiden oft, ob ein Objekt wirklich leistbar ist.

Viele Käufer:innen rechnen mit dem Preis im Inserat und vergessen, dass Nebenkosten sofort mitfinanziert oder aus Eigenmitteln bezahlt werden müssen. Eine Wohnung um 350.000 Euro kann ohne Makler und ohne Kredit ganz anders kalkuliert werden als ein Haus um 500.000 Euro mit Makler, Hypothek, Sanierungsbedarf und Notar-Treuhand. Besonders wichtig ist die Planung jetzt, weil die temporäre Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren nur unter engen Voraussetzungen und nur für fristgerechte Grundbuchanträge gilt.

Kostenpunkt	Was Käufer:innen einplanen sollten
Grunderwerbsteuer	Beim regulären entgeltlichen Kauf grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises.
Grundbuch Eigentumsrecht	Normalerweise 1,1 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentumsrechts.
Pfandrecht bei Kredit	Bei hypothekarischer Besicherung grundsätzlich 1,2 % vom Wert des eingetragenen Pfandrechts plus Eingabengebühr.
Maklerprovision	Bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro maximal 3 % netto plus 20 % Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto für Käufer:innen.
Notar, Anwalt, Vertrag	Kosten hängen von Kaufpreis, Aufwand, Treuhand, Grundbuch, Beglaubigung und Vertragsgestaltung ab; Pauschalvergleiche genau prüfen.
Kreditkosten	Neben Zinsen können Schätzung, Bearbeitung, Kontoführung, Versicherungen und Besicherungskosten relevant sein.
Sanierungsreserve	Bei älteren Objekten zusätzlich einplanen: Dach, Fenster, Heizung, Bad, Elektrik, Fassade, Energieeffizienz.
Übergabe und Umzug	Räumung, Möbeltransport, Ummeldungen, Versicherungen, erste Betriebskosten und kleinere Reparaturen werden oft unterschätzt.

Kaufnebenkosten Immobilienkauf Österreich: Warum der Kaufpreis nur der Anfang ist

Der Kaufpreis ist sichtbar. Die Nebenkosten sind es oft nicht. Genau hier entstehen beim Immobilienkauf die größten Fehlkalkulationen. Wer eine Wohnung um 350.000 Euro kauft, braucht nicht nur 350.000 Euro. Je nach Makler, Kredit, Vertragserrichtung und Gebührenbefreiung können mehrere zehntausend Euro zusätzlich nötig sein. Diese Summe muss entweder als Eigenmittel vorhanden sein oder sauber in der Finanzierung berücksichtigt werden.

Besonders heikel wird es, wenn Käufer:innen ein Kaufanbot für eine Immobilie in Österreich unterschreiben, bevor sie die Nebenkosten vollständig kennen. Dann steht zwar der Kaufpreis im Raum, aber nicht die echte Gesamtbelastung. Wer auf Nummer sicher gehen will, kalkuliert vor dem Anbot: Kaufpreis, Steuer, Grundbuch, Makler, Vertrag, Kredit, Sanierung, Betriebskosten und Rücklage.

Die wichtigsten Kostenblöcke: Steuer, Grundbuch, Makler, Vertrag und Kredit

Die Kaufnebenkosten lassen sich in fünf große Blöcke aufteilen. Erstens staatliche Abgaben wie Grunderwerbsteuer. Zweitens Grundbuchgebühren für Eigentum und bei Kredit für Pfandrechte. Drittens Vermittlungskosten, wenn eine Maklerin oder ein Makler beteiligt ist. Viertens Vertragserrichtung, Treuhand und Beglaubigung. Fünftens Finanzierungskosten und Reserven nach der Übergabe.

Diese Reihenfolge ist wichtig, weil nicht jede Käuferin und jeder Käufer alle Positionen zahlt. Wer ohne Makler kauft, spart möglicherweise Provision. Wer keinen Kredit braucht, zahlt keine Pfandrechtseintragung. Wer unter die temporäre Gebührenbefreiung fällt, kann bei Eigentums- und Pfandrechtseintragung erheblich sparen. Wer ein altes Haus kauft, braucht dafür oft deutlich mehr Sanierungsreserve.

Grunderwerbsteuer: Der fixe Kostenblock beim regulären Kauf

Beim klassischen Kauf einer Immobilie in Österreich ist die Grunderwerbsteuer einer der zentralen Kostenpunkte. Beim regulären entgeltlichen Erwerb beträgt sie grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Bei 350.000 Euro Kaufpreis sind das 12.250 Euro, bei 500.000 Euro Kaufpreis 17.500 Euro.

Wichtig ist die Abgrenzung: Der reguläre Kauf zwischen fremden Personen ist nicht dasselbe wie eine Übertragung innerhalb der Familie, eine Schenkung, eine Erbschaft oder ein gemischtes Rechtsgeschäft. Dort können andere Bemessungsgrundlagen und Stufentarife relevant werden. Dieser Ratgeber konzentriert sich auf den typischen Immobilienkauf gegen Kaufpreis.

Grundbuch: Eigentum entsteht erst durch Eintragung

Beim Immobilienkauf geht es nicht nur um den unterschriebenen Kaufvertrag. Eigentum an einer Liegenschaft wird in Österreich grundsätzlich erst durch die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erworben. Für diese Eintragung fällt normalerweise eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises an.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis wären das 3.850 Euro. Bei 500.000 Euro wären es 5.500 Euro. Diese Gebühr ist für Käufer:innen deshalb so wichtig, weil sie zusätzlich zur Grunderwerbsteuer anfällt und oft gleichzeitig mit anderen Abwicklungskosten sichtbar wird.

Pfandrechtseintragung bei Kredit

Wer die Immobilie mit einem Wohnkredit finanziert, muss meist ein Pfandrecht zugunsten der Bank im Grundbuch eintragen lassen. Dafür fällt grundsätzlich eine Gebühr von 1,2 % vom Wert des Pfandrechts an. Der Pfandrechtswert kann vom reinen Kreditbetrag abweichen, weil Banken häufig Nebengebühren sicherstellen.

Bei einem eingetragenen Pfandrecht von 300.000 Euro wären 1,2 % rechnerisch 3.600 Euro. Zusätzlich kann eine Eingabengebühr anfallen. Dieser Punkt wird oft übersehen, weil Käufer:innen den Kreditbetrag kennen, aber nicht die Kosten der grundbücherlichen Besicherung.

Temporäre Gebührenbefreiung: Warum der Zeitpunkt entscheidend ist

Für bestimmte Erwerbe von Wohnraum gibt es eine temporäre Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr. Sie ist an mehrere Voraussetzungen gebunden: Der Kaufvertrag beziehungsweise Pfandbestellungsvertrag muss nach dem 31. März 2024 geschlossen worden sein, der Antrag auf Eintragung muss nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht einlangen, und die Immobilie muss der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen.

Für Käufer:innen ist das ein starker, aber enger Vorteil. Es reicht nicht, den Kaufvertrag knapp vor Fristende zu unterschreiben, wenn der Grundbuchantrag nicht rechtzeitig einlangt. Außerdem ist die Befreiung an Wertgrenzen und Voraussetzungen geknüpft. Wer in diesen Bereich fällt, sollte Notariat, Rechtsanwaltskanzlei und Bank früh koordinieren, damit die Frist nicht an fehlenden Unterlagen, Finanzierungsdetails oder Beglaubigungen scheitert.

Was nach dem Auslaufen der Gebührenbefreiung wichtig wird

Wenn keine Verlängerung oder neue Regelung kommt, werden nach Ablauf der temporären Befreiung wieder die normalen Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren besonders relevant. Für Käufer:innen kann das mehrere tausend Euro Unterschied bedeuten. Deshalb sollte ein Artikel über Kaufnebenkosten nicht nur Prozentwerte nennen, sondern auch den Zeitpunkt der Eintragung betrachten.

Evergreen bleibt das Thema trotzdem: Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Vertragserrichtung, Kreditkosten und Sanierungsreserve bleiben auch ohne Sonderregel relevant. Die Gebührenbefreiung ist ein aktueller Zusatzpunkt, aber nicht der Kern der Kaufnebenkosten.

Maklerprovision beim Immobilienkauf

Wenn eine Immobilie über ein Maklerbüro vermittelt wird, kann für Käufer:innen eine Maklerprovision anfallen. Bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro darf das Maklerbüro höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer vereinbaren. In der Praxis bedeutet das maximal 3,6 % brutto.

Bei 350.000 Euro Kaufpreis wären das bis zu 12.600 Euro. Bei 500.000 Euro wären es bis zu 18.000 Euro. Genau deshalb ist der Unterschied zwischen Kauf mit Makler und Kauf ohne Makler für die Nebenkosten so groß. Wer einen Privatverkauf prüft, sollte aber nicht nur die Ersparnis sehen, sondern auch Unterlagen, Vertragsprüfung, Marktpreis und Risiken ernst nehmen. Dazu passt unser Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen.

Notar, Anwalt, Vertragserrichtung und Treuhand

Der Kaufvertrag muss rechtlich sauber erstellt werden. In Österreich übernehmen das häufig Notariate oder Rechtsanwaltskanzleien. Dazu kommen je nach Fall Treuhandabwicklung, Grundbuchantrag, Beglaubigung, Prüfung des Grundbuchstands, Lastenfreistellung, Kommunikation mit Bank, Verkäuferseite, Hausverwaltung und Finanzamt.

Die Kosten hängen stark vom Kaufpreis, Aufwand und Leistungsumfang ab. Ein einfacher Wohnungskauf mit klaren Unterlagen ist anders als ein Hauskauf mit Pfandrechten, Dienstbarkeiten, Erbengemeinschaft, Grundverkehr, Sanierungsauflagen oder mehreren Käufer:innen. Käufer:innen sollten deshalb nicht nur nach „Notarkosten“ fragen, sondern konkret: Vertrag, Treuhand, Beglaubigung, Grundbuch, Barauslagen, Umsatzsteuer, Kommunikation mit Bank und Sonderaufwand.

Kreditkosten: Nicht nur die Monatsrate zählt

Viele Käufer:innen vergleichen Wohnkredite nur über Zinssatz und monatliche Rate. Für die Kaufnebenkosten zählen aber auch einmalige und laufende Nebenkosten: Schätzung der Liegenschaft, Bearbeitungsentgelte, Kontoführung, Pfandrechtseintragung, Versicherungen, Grundbuchabwicklung, eventuell Zwischenfinanzierung und Kosten für vorzeitige Rückzahlung bestehender Kredite.

Die FMA nennt für Wohnimmobilienkredite Orientierungswerte, die Käufer:innen als Realitätstest nutzen können: Beleihungsquote, Schuldendienstquote und Laufzeit. Auch wenn die konkrete Kreditentscheidung immer von Bank, Bonität, Einkommen, Eigenmitteln und Objekt abhängt, zeigt das: Nebenkosten sind nicht nebensächlich. Sie beeinflussen, wie viel Eigenkapital tatsächlich nötig ist.

Rechenbeispiel: Wohnung um 350.000 Euro

Position	Beispielrechnung
Kaufpreis	350.000 Euro
Grunderwerbsteuer	3,5 % = 12.250 Euro
Grundbuch Eigentumsrecht	1,1 % = 3.850 Euro, sofern keine Befreiung greift
Maklerprovision	bis zu 3,6 % brutto = 12.600 Euro, wenn provisionspflichtig vermittelt
Pfandrecht bei 280.000 Euro Kredit	1,2 % = 3.360 Euro plus Eingabengebühr, sofern keine Befreiung greift
Vertrag, Treuhand, Beglaubigung	abhängig von Aufwand und Vereinbarung; Angebot genau prüfen
Sanierungs- und Umzugsreserve	individuell; bei älteren Objekten nicht auf null setzen

In diesem Beispiel liegen allein Steuer, normale Grundbuchgebühr, mögliche Maklerprovision und Pfandrechtseintragung bereits bei rund 32.060 Euro, bevor Vertragserrichtung, Treuhand, Beglaubigung, Kreditspesen, Umzug und Reserve berücksichtigt sind. Ohne Makler und mit gültiger Gebührenbefreiung kann die Summe deutlich niedriger sein. Mit Makler, Kredit und Sanierungsbedarf steigt sie entsprechend.

Rechenbeispiel: Haus um 500.000 Euro

Position	Beispielrechnung
Kaufpreis	500.000 Euro
Grunderwerbsteuer	3,5 % = 17.500 Euro
Grundbuch Eigentumsrecht	1,1 % = 5.500 Euro, sofern keine Befreiung greift
Maklerprovision	bis zu 3,6 % brutto = 18.000 Euro, wenn provisionspflichtig vermittelt
Pfandrecht bei 400.000 Euro Kredit	1,2 % = 4.800 Euro plus Eingabengebühr, sofern keine Befreiung greift
Vertrag und Treuhand	abhängig vom Einzelfall; bei Hauskauf oft mehr Prüfaufwand als bei einfacher Wohnung
Sanierungsreserve	bei Dach, Heizung, Fenstern, Elektrik oder Bad besonders wichtig

Bei einem Haus ist die Sanierungsreserve oft entscheidender als bei einer jungen Wohnung. Ein Kaufpreis von 500.000 Euro kann leistbar wirken, aber mit Dach, Heizung, Bad, Elektrik, Energieausweis, Garten, Zufahrt und Nebengebäuden deutlich teurer werden. Wer alte Substanz kauft, sollte vor dem Kauf auch Dachsanierung Kosten in Österreich, Badsanierung Kosten und Leistungen und Altbausanierung Kosten in Wien realistisch prüfen.

Wie viel Eigenmittel braucht man wirklich?

Die Eigenmittel-Frage wird oft zu optimistisch beantwortet. Viele rechnen nur mit einem Anteil am Kaufpreis. In der Praxis müssen aber Kaufnebenkosten, Kreditkosten, Einrichtung, Umzug und Reserve ebenfalls finanziert werden. Wenn eine Bank nicht alle Nebenkosten mitfinanziert, müssen diese aus eigenen Mitteln kommen.

Eine einfache Faustregel für die Erstprüfung lautet: Kaufpreis plus Nebenkosten plus Sicherheitsreserve ergibt die echte Einstiegssumme. Wer sehr knapp kalkuliert, gerät schon bei einer kleinen Verzögerung, einer höheren Kreditgebühr oder einer notwendigen Reparatur unter Druck. Für die persönliche Einordnung helfen zusätzlich unsere Beiträge Ab welchem Vermögen ist man reich in Österreich? und Durchschnittliches Vermögen Österreich nach Alter.

Kaufnebenkosten bei Immobilien ohne Makler

Ein Kauf ohne Makler kann die Nebenkosten deutlich senken, weil die Provision wegfällt. Bei 500.000 Euro Kaufpreis kann das bis zu 18.000 Euro brutto Unterschied machen. Aber die übrigen Kosten bleiben: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag, Treuhand, Beglaubigung, Kreditkosten und Sanierungsreserve.

Ohne Makler werden Unterlagen, Preisprüfung und Kommunikation wichtiger. Käufer:innen sollten besonders genau prüfen: Grundbuch, Energieausweis, Betriebskosten, Rücklage, Sanierungsbeschlüsse, Wohnfläche, Baubewilligung, Dienstbarkeiten, Übergabezustand und Inventar. Wer nur auf die eingesparte Provision schaut, kann an anderer Stelle teuer bezahlen.

Kaufnebenkosten bei Grundstücken

Beim Grundstückskauf sind Steuer und Grundbuch ebenfalls zentrale Positionen. Zusätzlich können Vermessung, Teilung, Aufschließung, Anschlüsse, Zufahrt, Flächenwidmung, Grundverkehr, Altlastenprüfung, Bodengutachten und Planungskosten relevant werden. Ein günstiges Grundstück kann durch Anschlusskosten oder eingeschränkte Bebauung teuer werden.

Besonders wichtig ist die Frage, ob das Grundstück tatsächlich so genutzt werden darf, wie Käufer:innen es planen. Baugrund, Grünland, Widmung, Bebauungsplan, Servitute und Leitungsrechte sollten vor dem Kauf geklärt sein. Diese Punkte sind keine klassischen Nebenkosten im engeren Sinn, können aber die Wirtschaftlichkeit stark verändern.

Kaufnebenkosten bei Neubau und Bauträgerprojekt

Beim Neubau gelten dieselben Grundprinzipien, aber die Vertragsstruktur kann komplexer sein. Käufer:innen sollten Kaufpreis, Zahlungsplan, Bauträgervertrag, Treuhand, Sonderwünsche, Anschlusskosten, Stellplatz, Keller, Küche, Beschattung, Außenanlagen, Betriebskostenprognose und Gewährleistung gemeinsam betrachten.

Sonderwünsche sind ein häufiger Kostenfaktor: andere Böden, bessere Fliesen, zusätzliche Steckdosen, Klimavorbereitung, Smart Home, Küche, Badmöbel oder Änderungen am Grundriss. Diese Beträge stehen oft nicht im ersten Kaufpreis, wirken aber direkt auf die Finanzierung.

Kaufnebenkosten bei sanierungsbedürftigen Objekten

Bei gebrauchten Häusern und Altbauwohnungen reicht die Nebenkostenrechnung nicht aus. Käufer:innen brauchen zusätzlich eine Sanierungsrechnung. Ein schlechter Energieausweis, alte Fenster, feuchter Keller, veraltete Elektrik, undichte Dächer oder eine alte Heizung können den tatsächlichen Aufwand stark erhöhen.

Vor allem bei älteren Immobilien sollte die Finanzierung nicht bis auf den letzten Euro ausgereizt werden. Hilfreich ist ein Sanierungsplan mit Prioritäten: sicherheitsrelevante Arbeiten zuerst, dann Energie, dann Komfort. Für eine breitere Planung passt unser Ratgeber Sanieren in Österreich: Kosten und Handwerker planen.

Diese Kosten werden besonders oft vergessen

• Eingabengebühren: Neben Prozentgebühren können fixe Gebühren im Grundbuchverfahren anfallen.
• Pfandrecht über Kreditbetrag: Die Bank kann ein höheres Pfandrecht eintragen lassen als den reinen Kreditbetrag.
• Schätzkosten: Banken lassen Immobilien bewerten; diese Kosten können Käufer:innen treffen.
• Kontoführung und Kreditspesen: Laufende Kreditnebenkosten wirken über Jahre.
• Versicherungen: Haushalts-, Eigenheim-, Ablebens- oder Kreditrestschuldversicherungen können verlangt oder empfohlen werden.
• Beglaubigungen: Unterschriften und Urkunden verursachen zusätzliche Kosten.
• Lastenfreistellung: Alte Pfandrechte oder Rechte Dritter müssen sauber bereinigt werden.
• Hausverwaltung: Bei Wohnungen können Abrechnungen, Rücklagen, Sonderumlagen oder Sanierungsbeschlüsse relevant sein.
• Übergabe: Räumung, Reinigung, kleine Reparaturen, Zählerummeldung und Schlüsselübergabe kosten Zeit und Geld.
• Einrichtung: Küche, Badmöbel, Leuchten, Vorhänge, Geräte und Möbel werden oft zu spät eingeplant.

Warum Nebenkosten den Kaufpreis relativieren

Zwei Immobilien mit gleichem Kaufpreis können völlig unterschiedliche Gesamtkosten haben. Eine provisionsfreie Wohnung mit guter Rücklage, aktueller Sanierung und niedrigen Betriebskosten ist anders zu bewerten als eine vermittelte Wohnung mit schlechter Energieklasse, anstehender Dachsanierung und hohem Kreditbedarf.

Deshalb sollten Käufer:innen nicht nur nach dem Quadratmeterpreis entscheiden. Neben Lage und Zustand zählen Kaufnebenkosten, Sanierungsbedarf, Energieeffizienz, Finanzierungsstruktur und langfristige Rücklagen. Für den Marktvergleich hilft unser Überblick Immobilienpreise Österreich realistisch einschätzen.

Checkliste vor dem Kaufanbot

1. Kaufpreis prüfen: Vergleich mit Lage, Zustand, Größe, Energieausweis und Marktumfeld.
2. Grunderwerbsteuer berechnen: Beim regulären Kauf grundsätzlich 3,5 % einplanen.
3. Grundbuchgebühr prüfen: 1,1 % für Eigentum berücksichtigen, wenn keine Befreiung greift.
4. Pfandrecht kalkulieren: Bei Kredit 1,2 % vom Pfandrechtswert plus Eingabengebühr berücksichtigen.
5. Gebührenbefreiung prüfen: Voraussetzungen, Frist und Wertgrenzen rechtzeitig mit Vertragserrichter und Bank klären.
6. Maklerprovision klären: Höhe, Fälligkeit und Umsatzsteuer vor Unterschrift verstehen.
7. Vertragserrichtung anbieten lassen: Leistungen, Treuhand, Beglaubigung, Barauslagen und Umsatzsteuer getrennt prüfen.
8. Kreditnebenkosten abfragen: Schätzung, Bearbeitung, Konto, Versicherungen und Grundbuch genau erfragen.
9. Sanierungsreserve festlegen: Besonders bei älteren Häusern und Wohnungen nicht vergessen.
10. Finanzierungsvorbehalt einbauen: Kein bindendes Kaufanbot ohne klare Finanzierungsabsicherung unterschreiben.

Typische Fehler bei Kaufnebenkosten

• Nur mit Kaufpreis rechnen: Die Nebenkosten werden erst nach dem Kaufanbot sichtbar.
• Maklerprovision vergessen: 3,6 % brutto können mehrere Monats- oder Jahreseinkommen ausmachen.
• Pfandrecht unterschätzen: Die 1,2 % beziehen sich auf den Pfandrechtswert, nicht immer nur auf den Kreditbetrag.
• Gebührenbefreiung falsch einschätzen: Frist, Hauptwohnsitz, dringendes Wohnbedürfnis und Wertgrenzen sind entscheidend.
• Sanierung ausblenden: Eine günstige Immobilie kann durch Dach, Bad, Heizung oder Elektrik teuer werden.
• Kreditkosten nicht vergleichen: Zinssatz, Effektivkosten, Schätzgebühren und laufende Spesen gehören zusammen.
• Vertragserrichtung nur nach Preis wählen: Bei komplizierten Objekten ist gute Prüfung wichtiger als der billigste Tarif.
• Rücklagen bei Wohnungen ignorieren: Eine niedrige Rücklage kann spätere Sonderzahlungen bedeuten.
• Zu knappe Eigenmittel: Ohne Reserve wird jede Verzögerung zum Problem.
• Mündliche Zusagen nicht dokumentieren: Inventar, Reparaturen oder Übernahmezustand müssen schriftlich festgehalten werden.

Welche Branchen direkt betroffen sind

Direkt betroffen sind Immobilienmakler:innen, Notariate, Rechtsanwaltskanzleien, Banken, Kreditvermittler:innen, Bauträger, Hausverwaltungen, Sachverständige, Energieausweis-Ersteller:innen, Versicherungen und Immobilienplattformen. Sie alle beeinflussen, ob Käufer:innen die tatsächlichen Kosten früh verstehen oder erst spät im Prozess überrascht werden.

Indirekt profitieren Sanierungsbetriebe, Dachdecker, Installateur:innen, Elektriker:innen, Badstudios, Tischlereien, Umzugsunternehmen, Entrümpelungsfirmen und Energieberater:innen. Denn nach dem Kauf entstehen häufig Folgeaufträge: Sanierung, Modernisierung, Einrichtung, Umzug, Reparaturen, Versicherung und Finanzierung.

Benachteiligt sind Käufer:innen mit knappen Eigenmitteln, die nur den Kaufpreis sehen und keine Reserve bilden. Auch Verkäufer:innen können Nachteile haben, wenn Interessent:innen erst spät erkennen, dass sie sich das Objekt inklusive Nebenkosten nicht leisten können. Dann verzögern sich Kaufanbot, Finanzierung und Vertragsabschluss.

Wer sollte vor dem Kauf beraten?

Bei einfachen Standardfällen reichen oft Bank, Vertragserrichter und Maklerunterlagen aus. Bei komplexeren Immobilien sollte zusätzlich fachlicher Rat eingeholt werden: Rechtsanwalt oder Notariat für Vertrag und Grundbuch, Bank oder unabhängige Finanzierungsberatung für Kredit und Eigenmittel, Sachverständige für Zustand, Energieberatung für Sanierung und Hausverwaltung für Rücklage, Protokolle und anstehende Arbeiten.

Besonders ratsam ist Beratung bei alten Häusern, Erbschaftsobjekten, vermieteten Wohnungen, Dienstbarkeiten, Wohnrechten, Pfandrechten, Grundstücken, Bauträgerprojekten, hohem Kreditanteil, knapper Finanzierung oder Kauf ohne Makler.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich insgesamt?

Als grobe Orientierung sollten Käufer:innen je nach Makler, Kredit, Vertragserrichtung und Gebührenbefreiung mehrere Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Mit Makler und Kredit können die Nebenkosten deutlich höher sein als bei einem provisionsfreien Kauf ohne Hypothek.

Welche Kaufnebenkosten sind beim Wohnungskauf fix?

Beim regulären Kauf fallen grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr an. Dazu kommen je nach Fall Vertragserrichtung, Treuhand, Beglaubigung, Maklerprovision, Kreditkosten und Pfandrechtseintragung.

Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?

Beim typischen entgeltlichen Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises. Bei Übertragungen innerhalb der Familie, Schenkungen oder Sonderfällen können andere Regeln gelten.

Wann fällt die Pfandrechtseintragungsgebühr an?

Sie fällt an, wenn die Bank zur Besicherung des Wohnkredits ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen lässt. Die Gebühr beträgt grundsätzlich 1,2 % vom Wert des eingetragenen Pfandrechts, sofern keine Befreiung greift.

Gilt die Gebührenbefreiung automatisch?

Nein. Die temporäre Gebührenbefreiung ist an Voraussetzungen, Fristen und Wertgrenzen gebunden. Käufer:innen sollten sie mit Notariat, Rechtsanwaltskanzlei und Bank vor der Vertragsabwicklung konkret prüfen.

Was kostet ein Immobilienkauf ohne Makler weniger?

Ohne Makler kann die Käuferseite bei Kaufpreisen über 36.336,42 Euro bis zu 3,6 % brutto des Kaufpreises sparen. Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag, Kreditkosten und Sanierungsreserve bleiben aber weiterhin relevant.

Sind Notarkosten gesetzlich immer gleich?

Nein. Die Kosten hängen vom Kaufpreis, Aufwand, Leistungsumfang, Treuhand, Beglaubigung, Grundbuchabwicklung und Sonderfragen ab. Käufer:innen sollten ein transparentes Angebot mit allen Bestandteilen verlangen.

Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Das hängt von Bank, Bonität, Eigenmitteln, Beleihung und Objekt ab. Viele Banken achten darauf, dass Käufer:innen ausreichend Eigenmittel haben und die Gesamtbelastung langfristig tragbar bleibt.

Welche Nebenkosten werden beim Hauskauf besonders oft unterschätzt?

Beim Hauskauf werden Sanierungsreserve, Pfandrechtseintragung, Schätzkosten, Versicherungen, Anschlusskosten, Einrichtung, Umzug und erste Reparaturen besonders oft unterschätzt.

Warum sind Kaufnebenkosten vor dem Kaufanbot wichtig?

Weil ein Kaufanbot rechtlich bindend werden kann. Wer erst nach der Unterschrift merkt, dass Steuer, Grundbuch, Makler und Kreditkosten nicht finanzierbar sind, riskiert Streit, Verzögerungen oder zusätzliche Kosten.

Quellen und weiterführende Informationen

• oesterreich.gv.at: Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf – Überblick zu Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühr, Pfandrechtseintragung, Eingabengebühr, Kreditkosten sowie Anwalts- und Notarskosten.
• Bundesministerium für Finanzen: Steuersatz der Grunderwerbsteuer – Informationen zum regulären Steuersatz von 3,5 % und zu abweichenden Steuersätzen bei speziellen Erwerbsvorgängen.
• Bundesministerium für Justiz: Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren – Details zu Zeitraum, Voraussetzungen, dringendem Wohnbedürfnis, Hauptwohnsitz und Wertgrenzen der temporären Gebührenbefreiung.
• Arbeiterkammer: Maklerprovision beim Immobilienkauf – Verbraucherinformation zu maximaler Käuferprovision, Kaufpreisschwellen, Umsatzsteuer und Unterschieden zwischen Kauf und Miete.
• Finanzmarktaufsicht: Wohnimmobilienkredite – Orientierung zu Beleihungsquote, Schuldendienstquote, Laufzeit und Risikostandards bei Wohnimmobilienfinanzierungen.
• Österreichische Notariatskammer: Immobilien, Kaufvertrag und Treuhandschaft – Praxisinformation zu Kaufvertrag, Treuhandkonto, Kaufpreisabsicherung, Grundbuch und sicherer Abwicklung.
• RIS: Gerichtsgebührengesetz und Grundbuchsgebühren – Rechtsgrundlage zu Eingaben und Gebühren im Grundbuchsverfahren nach Tarifpost 9.

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